Resumo: A Segunda Seção do STJ aprovou, em agosto de 2025, o Tema Repetitivo 1.099, fixando que o prazo para pedir a devolução da comissão de corretagem em contratos de compra de imóvel desfeitos por culpa da construtora, devido a atraso na entrega, é de dez anos. O prazo conta a partir da data em que o comprador toma conhecimento da recusa da construtora em devolver integralmente os valores. Entenda o que é um tema repetitivo, por que o prazo é decenal e o que fazer se você foi lesado.
O que é um tema repetitivo
O sistema de recursos repetitivos do Superior Tribunal de Justiça (STJ) foi criado para uniformizar a interpretação das leis em casos que se repetem aos milhares. O tribunal seleciona recursos representativos da controvérsia e, ao julgá‑los, fixa uma tese jurídica que deve ser aplicada pelos tribunais e juízes em todo o país【454229868800744†L0-L27】. Assim, evita‑se que cada caso tenha decisões divergentes e garante‑se segurança jurídica.
Durante o julgamento, os processos sobre o mesmo assunto ficam suspensos. Depois que a tese é aprovada, os processos são retomados já com a orientação obrigatória. Esse efeito vinculante está previsto no art. 927, III, do CPC e transforma a tese num precedente obrigatório.
A tese do Tema 1099: dez anos para devolver a corretagem
O Tema 1099 surgiu a partir de um recurso especial (REsp 1.897.867/CE) em que compradores romperam um contrato de compra de apartamento na planta porque a incorporadora não entregou a obra no prazo【454229868800744†L40-L47】. Eles pediam a devolução de todos os valores pagos, incluindo a comissão de corretagem. A questão era: o prazo para ajuizar a ação é de 3 anos ou de 10 anos?
Em 13 de agosto de 2025, a Segunda Seção do STJ decidiu, por unanimidade, que o prazo prescricional é o prazo decenal de dez anos previsto no art. 205 do Código Civil【454229868800744†L79-L87】. A tese fixada determina que a restituição dos valores pagos a título de corretagem, quando o pedido é dirigido contra a incorporadora ou construtora e fundamentado na resolução do contrato por atraso na entrega, prescreve em dez anos【454229868800744†L79-L87】. O prazo começa a contar da data em que o comprador toma ciência da recusa da construtora em devolver as parcelas pagas【454229868800744†L168-L174】.
A decisão também delimitou que a tese se aplica apenas às ações contra a construtora; pedidos contra o corretor ou imobiliária serão tratados no Tema 1.173【819794766324138†L117-L125】.
Por que o prazo é de dez anos e não de três
Havia divergência porque outro precedente, o Tema 938, havia fixado prazo de 3 anos para reaver comissão de corretagem quando a causa de pedir é a abusividade da cláusula contratual (enriquecimento sem causa)【454229868800744†L276-L294】. No Tema 1099, entretanto, o STJ destacou que a pretensão de restituição decorre de uma relação contratual válida (compra e venda de imóvel) que foi depois rescindida por culpa da vendedora. Como o pagamento da corretagem teve causa jurídica (o contrato), não se aplica o prazo curto do art. 206, §3º, IV, do CC, que é para ações de enriquecimento sem causa【454229868800744†L190-L225】.
Em outras palavras, o STJ entendeu que o caso não se trata de um pagamento indevido desde o início, mas de um valor que se tornou indevido apenas após o inadimplemento da incorporadora. Por isso, vale o prazo geral de dez anos, típico das obrigações contratuais【454229868800744†L190-L225】.
Quando começa a contar o prazo (dies a quo)
A prescrição não começa a correr na assinatura do contrato nem no pagamento da corretagem. Segundo a tese, o prazo só se inicia quando o comprador fica sabendo da recusa da incorporadora em devolver os valores pagos【454229868800744†L168-L174】. Enquanto o contrato está em vigor ou o consumidor tenta resolver amigavelmente, o prazo fica suspenso【454229868800744†L175-L179】. Essa regra protege o consumidor, que não perde seu direito enquanto aguarda a entrega do imóvel ou negocia.
Qual a diferença entre os Temas 1099 e 938
O Tema 938, julgado em 2015, estabeleceu prazo de 3 anos para reaver comissão de corretagem quando a base é a abusividade da cláusula que transfere a corretagem ao consumidor【454229868800744†L276-L296】. Nesses casos, a cobrança é considerada indevida desde o início e se enquadra em enriquecimento sem causa. Já o Tema 1099 trata de contratos válidos que são rescindidos por atraso na obra; o pagamento de corretagem foi legítimo à época e só se torna indevido após o descumprimento【454229868800744†L190-L225】. Por isso, aplica‑se o prazo de 10 anos.
O que isso significa para compradores e como agir
Se você rescindiu um contrato de compra de imóvel na planta por culpa da construtora e pagou a comissão de corretagem, você tem dez anos a partir da recusa da empresa para ingressar com a ação de restituição. Veja algumas orientações:
- Identifique a causa da rescisão: este prazo vale para contratos desfeitos por atraso na entrega, não para outros motivos.
- Documente a recusa: guarde e‑mails, cartas ou protocolos de atendimento que comprovem que a incorporadora negou a devolução dos valores.
- Não acione o corretor: a tese se aplica apenas à incorporadora; ações contra corretores serão julgadas no Tema 1.173【819794766324138†L117-L125】.
- Procure orientação jurídica: cada caso tem particularidades, e uma assessoria especializada pode calcular corretamente o prazo e preparar a ação.
Perguntas frequentes
Se a entrega atrasar, posso pedir a devolução de toda a corretagem? Sim. Segundo o Tema 1099, é possível pedir a restituição integral da comissão de corretagem quando a obra atrasa e o contrato é rescindido por culpa da incorporadora【454229868800744†L79-L87】.
E se eu desistir do contrato sem culpa da construtora? Nesse caso, a tese não se aplica. O prazo e a possibilidade de devolução dependerão da causa do distrato.
Posso cobrar diretamente do corretor ou da imobiliária? Não. A tese 1099 restringe‑se às ações contra a incorporadora; pedidos contra corretores serão julgados no Tema 1.173【819794766324138†L117-L125】.
Ainda vale o prazo de 3 anos do Tema 938? Sim, mas apenas quando a ação de restituição se baseia na abusividade da cláusula contratual, não em atraso de obra【454229868800744†L276-L296】.
Como o Coletto pode ajudar
Com a experiência de quem acompanha de perto os precedentes do STJ, o Coletto Sociedade de Advogados está pronto para analisar seu caso, verificar se o Tema 1099 se aplica e propor a ação de restituição com segurança. Atuamos tanto preventivamente — orientando contratos e distratos — quanto na defesa dos direitos dos consumidores perante construtoras e incorporadoras.
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