Comprador que desistir do imóvel não terá direito a restituição integral do valor pago
No último dia 3, foi publicada a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça que pacificou entendimento sobre o valor que deverá ser restituído, em caso de rescisão do contrato de Promessa de Venda e Compra (imóvel na planta).
Vale lembrar que, a Súmula, somente se aplica no caso do vendedor ser pessoa jurídica (construtor/incorporador/SPEs), cujo contrato se submete aos termos do Código de Defesa do Consumidor (lei 8078/90).
Vejamos a novidade:
Súmula 543 – Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
A Súmula trará maior agilidade aos processos, uniformizando o entendimento e evitando recursos desnecessários.
Vale notar também que, em essência, não apresenta maiores novidades, ora que, seu teor já era aplicado pela maioria das Câmaras dos Tribunais Estaduais.
O Comprador deu causa ao desfazimento ou rescisão do contrato:
O ponto central da Súmula é determinar que, caso o comprador tenha dado causa à rescisão contratual, a vendedora devolverá somente parte do valor recebido, ou seja, ela poderá reter parte para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como: publicidade, corretagens, análise e abertura de crédito, etc.
Na maioria dos contratos, consta cláusula específica para determinar o percentual que poderá ser retido pela empresa, no caso de rescisão. Entretanto, em alguns casos, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% de retenção pela vendedora.
As situações que, frequentemente, acarretam a rescisão do contrato por culpa do comprador: a) arrependimento, b) Dificuldades no pagamento das parcelas intermediárias, c) impossibilidade de pagar a parcela das chaves (saldo devedor), d) ter a proposta de financiamento sido recusada pelas Instituições Financeiras e) recusa do comprador em receber o imóvel sem qualquer motivo razoável, entre outras.
O Vendedor deu causa ao desfazimento ou rescisão do contrato:
De outra banda, caso a culpa pela rescisão do contrato recaia sobre a empresa vendedora, fica estabelecida a restituição de 100% do valor pago pelo cliente, corrigidos pelo índice do contrato.
As situações que, frequentemente, acarretam a rescisão do contrato por culpa do vendedor: a) descumprimento do prazo estabelecido para conclusão e entrega da obra; b) vícios (problemas) apresentados pelo imóvel; c) disparidade entre o projeto apresentado e o imóvel pronto; d) demora por parte da empresa vendedora em providenciar a baixa de eventual hipoteca gravada no imóvel no período de obra; e) cobrança de juros ou índice de correção em desconformidade com o contrato, entre outras.
Necessário ressalvar que, nessa espécie de contrato, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, ou seja, com a inversão do ônus da prova, em tese, recairá sobre a empresa a necessidade de comprovar que não deu causa à quebra do contrato.