CORONAVIRUS PODE JUSTIFICAR A REDUÇÃO OU ISENÇÃO DE ALUGUEL PARA LOJISTA DE SHOPPING

    Com a pandemia do Coronavírus, assim reconhecida pela OMS, surge a necessidade de o Poder Público limitar a frequência ou até proibir o funcionamento de Shopping Centers, no intuito de diminuir a interação entre as pessoas.

    Contudo, em que pese a necessidade de conter a proliferação do COVID-19, a restrição do horário de fechamento ou mesmo a determinação de suspensão das atividades nos Shoppings tem causado aos lojistas prejuízos consideráveis.

    Com a diminuição do horário de funcionamento, as lojas não conseguem faturar o necessário para a própria manutenção, surgindo ao lojista uma dúvida justa: Existe a obrigatoriedade de pagar o aluguel em situações criadas por fatos imprevisíveis, como o da pandemia do COVID-19?

    Os contratos devem ser cumpridos nos exatos termos em que foram ajustados. Entretanto, os artigos 478 a 480 do Código Civil Brasileiro consagram a Teoria da Imprevisão, onde se justifica a revisão de um contrato caso ocorra um evento imprevisível que desequilibre a base econômica, de forma que imponha à determinada parte uma obrigação excessivamente onerosa que não era prevista quando da contratação.

    A referida teoria pode mitigar a força obrigatória dos contratos, justificando a diminuição ou até mesmo a isenção do pagamento de aluguéis, de acordo com as provas e circunstâncias apresentadas ao Juiz no processo.

    Necessário observar que a obrigatoriedade do fechamento ou diminuição no horário de funcionamento dos Shoppings em razão do Coronavirus representam evidente elemento acidental da alteração de circunstâncias, sendo este totalmente imprevisto e alheio aos riscos do negócio.

“A imprevisão que pode autorizar uma intervenção judicial na vontade contratual é somente a que refoge totalmente às possibilidades de previsibilidade” (VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito Civil. 3ª ed., São Paulo: Atlas, 2003, v. 2, p. 462.)

    Importante frisar que os encargos do lojista devido ao Shopping, em regra, constituem-se do aluguel, condomínio e fundo promocional, sendo que, o rateio de despesas com funcionários (segurança e limpeza) ou obrigações promocionais anuídas serão devidas à título de condomínio e fundo promocional, podendo a teoria da imprevisão rever apenas o valor devido pelo aluguel.

    Neste momento de incertezas e indefinições, recomenda-se que o lojista consulte seu advogado de confiança para tentar uma solução satisfatória junto ao Shopping Center, tendo em vista que cada contrato de locação possui características próprias.